전세 재계약 임대차 계약 갱신 청구권이란?

임대차 계약 만료 기간이 다가오면 임대인과 임차인은 임대차 계약 조건을 변경 혹은 기존 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신을 할 수 있습니다.
임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 요구를 하는 경우에 정당한 사유가 없다면 임대차 계약 갱신을 거절하지 못하는데요.
주택 임대차보호법, 임대차 계약 갱신 청구권에 대하여 자세히 알아보겠습니다.

임대차 계약 갱신 청구권 주택임대차 보호법은?

목차 [ 임대차 계약 갱신 청구권 ]

1. 주택임대차 보호법이란?

2. 임대인, 임차인 합의 갱신

3. 묵시적 갱신

4. 계약 갱신 요구권

주택-임대차계약-갱신청구권

1. 주택임대차보호법

주택임대차 보호법이란?

주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용하게 하고 임차인이 이에 대한 대가로 차임을 지급하는 합의가 있다면 성립되는 민법 제618조입니다.
그러나 민법에 따른 임대차 계약 규정으로 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았기에,
이를 보완하기 위하여 특별법으로 '주택임대차 보호법'이 제정되었는데요.

임대인이 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 계약 기간이 끝난 때와 전 임대차와 '동일한 조건'으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
임차인이 임대차 계약 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지를 하지 아니한 경우 또한 마찬가지입니다.
임대차 만료 기간 시점에서 임대차 계약 조건이나 기간 등 변경 갱신 합의에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법

2. 임대차, 임차인 합의 갱신이란?

계약 만료 기간이 다가오면 임대인과 임차인은 임대차계약 조건이나 그 기간 등의 계약 조건을 변경하여 합의 갱신을 하거나 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신을 할 수 있습니다.
'합의 갱신' 임대차 관계가 완전히 소멸한 후 동일한 임대인과 임차인 간 새로운 임차관계를 설정하는 임대차 재설정과는 구별되며, 임대차 기간 중 미리 일정 기간 연장을 합의하는 기간 연장의 합의와도 구별됩니다.
합의 갱신이 이루어지면 갱신의 효과는 합의 내용에 따라 결정되는데요.
임대차 계약 조건을 변경하는 합의 갱신 경우 변경 내용에 대하여 임대차와 이해관계가 있는 제삼자에게 대항할 수 없으며,
임차보증금을 증액하는 경우에는 '확정일자'를 받아야 합니다.

전세권에 대한 합의 갱신의 경우 전세권은 존속기간 결정 여부와 상관없이 합의로 갱신을 할 수 있습니다.
하지만 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못하며 전세권 갱신은 권리 변경으로 등기를 해야 효력이 발생한다는 점을 참고하시길 바랍니다.

주택움짤

3. 묵시적 갱신이란?

계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나,
계약조건을 변경하지 않으면 갱신을 하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 기간에 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차하는 것으로 봅니다.
묵시적 갱신이 이루어지게 되면 임대차 존속기간은 2년이 되며,
만약 임대인 혹은 임차인이 갱신 거절이나 계약 조건의 변경 통지를 한 경우 그 임대차 계약은 묵시적 갱신이 되지 않는다는 점 꼭 알고 계셔야 합니다.
주택임대차 보호법에 따르면 주택임대차 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우 임차인은 언제든지 갱신 임대차 계약을 해지할 수 있으며 2년 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다.

주택임대차보호법-계약갱신요구권

4. 계약 갱신 요구권이란?

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구하게 되는 경우 '정당한 사유' 없이 거절할 수 없습니다.

*정당한 사유

• 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실
• 주택 전부 혹은 일부가 멸실하여 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
• 임대인 동의 없이 주택 전부 혹은 일부를 전대한 경우
• 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 계획에 따르는 경우
• 임대인 본인을 포함한 직계존속, 직계비속이 주택에 실제 거주하려는 경우

임차인인 계약갱신 요구권 1회 한해 사용할 수 있으며 갱신된 임대차 존속 기간은 2년으로 봅니다.
갱신된 임대차는 전 임대차와 동일 한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며,
계약갱신요구권은 명확한 의사 표시를 하는 경우로 한정되기 때문에 묵시적 갱신은 갱신 요구권의 행사로 인정되지 않는다는 점 알고 계셔야 합니다.

주택-이미지

만약 계약갱신요구권을 사용하였지만 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 하는 경우도 있습니다.
손해배상액은 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있었다면 이에 따르며 월차임의 3개월분에 해당하는 금액과 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산, 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액에서 2년분에 해당하는 금액 중 가장 큰 금액으로 손해배상액을 산정합니다.